ホーム - 特集 - FM(ファシリティマネジメント)特集 - 目指せ!オフィスのバリューアップ! 第5回 バリューアップのキーワード“オフィスリスクのマネジ...

FM(ファシリティマネジメント)特集 目指せ!オフィスのバリューアップ! 第5回 バリューアップのキーワード“オフィスリスクのマネジメント”

特集、「目指せ!オフィスのバリューアップ」。
第5回目のテーマは、オフィスリスクです。

事業用・投資用に関らず、オフィスには様々なリスクが伴い、それがオフィス自体のバリュー、ひいては企業のバリューにも大きく影響を及ぼす可能性があります。
それらを回避するには、漏れのないオフィスリスクの把握とインパクトの高いものから順に対策を講じ続ける、いわゆるマネジメントシステムが問われています。

この回では、オフィスリスクにはどういうものがあるか、またそれを理解した上でどのように備えるかをご紹介します。

多様化するリスク

リスクは年々多様化しています。会計基準のコンバージェンスや金融のグローバル化などにより、経営資源の1つである企業用不動産についても、価値の適正な評価、収益性(パフォーマンス)の確保、そしてリスク管理が高く問われています。それはオフィスも例外ではありません。 何らかのリスクが発生し、電気設備・通信設備などオフィスの重要な機能が停止すれば、企業の重要業務が停止するリスクが考えられるからです。
このオフィス機能の停止が長引けばオフィスのバリュー低下はもちろん、そのオフィスを保有する企業責任を問われることも考えられます。

オフィスリスクは、おおむね下図のように分類することができます。これまで日本においては自然災害、とりわけ地震が大きくクローズアップされてきました。
しかしながら、新型インフルエンザの発生、2009年の省エネ法改正をはじめとする環境対策などにより、対象とすべきリスクが多様化しています。

画像

この広範囲で不確実なリスクに対処するにはどうすればよいのでしょうか。

【リスクを理解する】スタートは浅く広く。チームプレーでリスクを理解

オフィスリスク対策のフロー図

オフィスリスク対策のフロー図

簡易調査

リスクの発生確率を低減するには、影響の大きいリスクを特定し詳細調査を通して具体的な対策を検討することになります。しかしながら、最初からすべてのリスクについて詳細に調査するのは、費用対効果を考えても現実的ではありません。まずは、オフィスリスクについて浅く広く情報収集し、ポイントを絞って詳細調査をすることをおすすめします。
また多様化したリスクを適切に把握するには、施設担当者だけではなく、経理、法務、あるいは外部の施設のプロも巻き込み多角的に調査するチーム体制が必要となります。

以下に、オフィスリスクの調査例を示します。

情報収集の手段としては、都道府県市町村のハザードマップや被害想定の報告書から、該当するオフィスが所在する地域のリスクを評価することができます。

洪水ハザードマップ(新宿区)

洪水ハザードマップ(新宿区)

また、コンピュータによるシミュレーション結果から、リスクを評価することもできます。

大成建設の支援サービス

「リスクを理解する 簡易調査フェーズ」〜オフィスカレントレポート〜

オフィスの現状を「基本性能」「安全」「環境性能」「快適」「維持管理」の5つの視点で調査し、「オフィスカレントレポート」としてご報告しています。短期間でまとめますので、オフィスの現状をすばやくご確認いただくことが可能です。

画像
画像
詳細調査
避難シミュレーション(当社システム)

避難シミュレーション(当社システム)

以上のような簡易調査ではわからないその建物固有のリスク、あるいは詳細な調査が必要な場合は、シミュレーションや現地調査などを行います。

現地調査のハード面としては、劣化診断・耐震診断(構造体・設備機器・建築二次部材)・環境診断(土壌汚染等)・省エネ診断などがあります。また、実際にオフィスを利用している従業員、あるいは設備管理者にしか知りえないリスクも考えられます。ソフト面の調査として利用者や設備管理者にヒアリングを実施し、彼らの生の声からオフィスの課題を抽出することも有効な手段です。

大成建設の支援サービス

「リスクを理解する 詳細調査フェーズ」〜リスク診断〜

人の安全や重要機能の停止などの視点で現地調査を行い、リスク診断報告書としてレポートにまとめます。経験豊富な大成建設のスタッフが調査しますので、漏れのないリスク評価が可能です。

画像
画像
画像
リスクの共有
リスクシナリオ例

リスクシナリオ例

発見したリスクはそのままでは「暗黙値」です。そのリスクが発生した際にスムーズな対策行動をとるには、具体的にどのような被災が考えられるかをあらかじめシナリオ化し、その対策と手順とともにドキュメントにまとめ、関係者間でわかりやすいように共有し「形式値」へと変換することが必要です。

1 2